Müssen Vermieter Dachfenster austauschen?

Modernisierung oder Instandhaltung von Dachfenstern - Vermieter zahlt

Bevor der Vermieter Ihre Dachfenster in der Mietwohnung austauscht oder anderweitig repariert, muss vorerst geklärt werden, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme oder um eine Instandhaltung handelt. Denn die Regeln und Pflichten von Ihnen beziehungsweise die der Vermieter sind je nach Maßnahme unterschiedlich.

Generell gilt laut dem DMB, dem Deutschen Mieterbund, dass bei einer Instandsetzung der Dachfenster der Vermieter für die Kosten aufkommt. Bei einer Modernisierungsmaßnahme hingegen kann es im Rahmen dieser zudem oftmals zu einer Mieterhöhung kommen. Sind Ihre Dachfenster demnach schon alt, wasser- oder winddurchlässig oder sogar morsch, dann handelt es sich beim Austausch der Dachfenster um eine Instandsetzung dieser, quasi einer Reparatur, wobei der Vermieter für die Kosten aufkommen muss. Sind Ihre Dachfenster allerdings lediglich geräuschdurchlässig und ansonsten intakt und Sie wünschen zum Beispiel eine verbesserte Verglasung der Dachfenster, dann handelt es sich um eine Modernisierung. Denn bei diesen Maßnahmen wird der Wohnwert Ihrer Wohnung verbessert, welche zudem eine Energiesparmaßnahme mit sich ziehen. Auch hier liegt die Entscheidung, wann und wie der Austausch der Dachfenster vonstattengeht, auf seitens des Vermieters. Allerdings kann beim Dachfenster Austausch im Rahmen der Modernisierung ein Mietaufschlag in Höhe von 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete die Folge dessen sein. 

Meist werden Modernisierungsmaßnahmen aber erst in die Hand genommen, sofern noch weitere Reparaturen oder Erneuerungen vorzunehmen sind. Hierbei müssen vom Vermieter allerdings die Kosten für den Austausch der morschen Dachfenster abgezogen werden, da lediglich die Modernisierung, aber nicht die Instandhaltung der Dachfenster eine Mieterhöhung mit sich ziehen kann. 

In welchen Fällen müssen Vermieter Dachfenster austauschen?

Es gibt bestimmte Regelungen, wann der Vermieter verpflichtet ist, die Dachfenster auszutauschen. In diesem Abschnitt klären wir Sie über die Fragen auf, ob der Vermieter die Dachfenster bei einem kleinen Defekt austauschen muss und wie dies ausschaut bei undichten Dachfenstern.

Müssen Vermieter bei kleinem Defekt Dachfenster austauschen? 

Gut gedämmte Dachfenster tragen besonders bei niedrigen Temperaturen dazu bei, dass Sie weniger Heizen müssen und somit auch Heizkosten sparen können. Grund dafür ist, dass gedämmte Dachfenster die Wärme eher in der Immobilie halten und diese nicht durch die Dachfenster nach draußen entwischt. Besonders im Altbau oder in Immobilien mit alten Dachfenstern, machen sich eine schlechte Wärmedämmung oder auch defekte Dachfenster bemerkbar, indem es trotz Heizen bei Ihnen im Wohnraum kühl bleibt. Je nach Defekt der Dachfenster können diese repariert werden. Falls dies nicht der Fall ist, bleibt nur noch der Austausch der Dachfenster als einzige Lösung übrig. Da ein Dachfenster Austausch mit hohen Kosten verbunden ist, wird hier die Frage gestellt, wann der Vermieter überhaupt Dachfenster austauschen muss. Gesetzlich ist dieses Anliegen allerdings nicht geregelt, jedoch muss ein Dachfenster ausgetauscht werden, wenn dies dringend notwendig ist, das heißt, wenn der Wohnraum aufgrund der defekten Dachfenster nicht mehr auf eine zumutbare Temperatur aufgeheizt werden kann.

Müssen Vermieter bei einem undichten Dachfenster diese austauschen?

Je nachdem, wann die Dachfenster undicht wurden, kann dies im Schadensfall ausschlaggebend sein. Waren die Dachfenster bereits bei Ihrem Einzug nicht ordnungsgemäß dicht, aber wurde dies nicht im Übergabeprotokoll festgehalten beziehungsweise wurde ein Dachfenster Austausch nicht schriftlich festgehalten, dann kommt § 536b des BGB infrage. Dieser Paragraph besagt, dass der Mieter die Miete nicht vermindern darf oder die Kosten des Dachfenster Austausches auf Sie übertragen darf, sofern der Mieter bereits über die undichten Dachfenster informiert war. Wurde hingegen schriftlich ein Zeitraum festgehalten, wann die Dachfenster ausgetauscht werden, so muss der Vermieter auch dafür sorgen, dass diese auch in dem entsprechenden Zeitraum ausgetauscht werden.

Sind die Dachfenster allerdings im Laufe der Zeit undicht geworden und die Wohnqualität vermindert sich dadurch spürbar für Sie, dann greift § 536 des BGB, welcher besagt, dass die Miete aus diesem Grund gesenkt werden kann. Diese Senkung der Miete ist abhängig vom Ausmaß der undichten Dachfenster. Allerdings gibt es auch hier keine Regelungen, in welcher Höhe Sie mit einer Mietminderung rechnen können, da dies gesetzlich nicht geregelt ist und manche Gerichte lediglich 5 Prozent anordnen, wohingegen andere 50 Prozent Mietminderung als angemessen ansehen.

Wer zahlt Dachfenster im Schadensfall – Vermieter oder Mieter?

Geht ein Dachfenster, egal aus welchem Grund, kaputt, dann sollten Sie immer zuerst den Vermieter über diesen Schadensfall informieren. Doch wer muss im Schadensfall die neuen Dachfenster zahlen? Dies ist situationsabhängig, da an sich der Vermieter für die Kosten der Reparatur oder des gesamten Austausches des Dachfensters aufkommen muss. So ist dies im Mietrecht verankert. Der Mieter muss im Schadensfall warten, bis das Dachfenster vom Vermieter repariert oder ausgetauscht wurde oder eben eine Fachfirma dies in Auftrag des Vermieters erledigt hat. 

Eine Ausnahme gilt allerdings: Denn haben Sie das Dachfenster selbst beschädigt, so sind Sie auch für die Kosten zuständig. Da das Dachfenster aus eigenem Verschulden kaputtgegangen ist, müssen Sie auch die Kosten für die Reparatur beziehungsweise den Austausch des Dachfensters zahlen und nicht der Vermieter.

Gesetze für Vermieter bei beschädigten Dachfenstern

Laut Gesetz hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Verbesserung der Wohnung, jedoch hat der Mieter ein Recht auf die Beseitigung der Mängel innerhalb der Wohnung, welche die Wohnqualität vermindern. Diese Mängel können bereits seit Mietbeginn vorhanden, aber unentdeckt gewesen sein, oder aber auch während des laufenden Mietvertrages aufgetreten sein. Hierzu zählen undichte Dachfenster, Schäden aufgrund von eintretendem Wasser, Schimmel oder auch defekte Heizungen.